Almanya’da ev kiralamak: 2025 Rehberi

Almanya’da ev kiralamak, hem heyecan verici hem de zorluklarla dolu bir deneyim olabilir. Almanya’daki kiralama piyasası, özellikle büyük şehirlerde yoğun talep nedeniyle rekabetçidir. Bu rehber, 2025 yılı için Almanya’da bir ev kiralarken dikkat etmeniz gereken adımları ve önemli detayları açıklayacak.

Almanya’da Ev Kiralama Sisteminin Genel Yapısı

• Kiracı Dostu Yasalar: Almanya, kiracı hakları konusunda oldukça ilerici bir ülkededir. Ev sahipleri genellikle sözleşme boyunca kiracıları çıkartamaz; bu da kiracıların güvende hissetmesini sağlar.
• Kira Bedelleri: Almanya’da kiranın “kaltmiete” (soğuk kira) ve “warmmiete” (sıcak kira) olarak ikiye ayrıldığını unutmamalısınız. Soğuk kira sadece evin temel bedelini ifade ederken, sıcak kira, yan giderleri (Nebenkosten) de kapsar.

Almanya’da Ev kiralamak İçin En İyi Dönem

Yaz ayları, özellikle öğrenci nüfusunun yoğun olduğu şehirlerde oldukça yoğun olabilir. Daha az talep olan kış aylarında ev bulma şansınız artabilir.

Aradığınız evi bulmak vakit alacağı için Almanya’ya gelmeden en az 2-3 üç ay önce ev aramaya başlamanızda fayda var. Zira ev sahipleri önceki kiracı çıkmadan evi ilana koyduğu gibi potansiyel kiracılar bu süre içinde evi görme şansı yakalıyor. Ayrıca Almanya’da banka hesabı açmak, vergi ödemek gibi birçok işlemde ihtiyacınız olan ve konut olarak kullandığınız evi onaylayan ikamet kaydı belgesini (Anmeldung) hızlıca almanız bürokrasiye takılmamanız için oldukça önemli. 

Almanya’da Ev Kiralamak İçin Gerekli Belgeler

Özellikle büyük şehirlerde bir kiralık eve onlarca talep gelebiliyor. Bu durumda kiracılar arasında büyük bir rekabet yaşanıyor. Ev sahibinin talep edebileceği kiracı değerlendirme belgesi, kira borcu yoktur belgesi gibi belgeler yanında kendinizi öne çıkarabilecek ek belgeler sunmanız şansınızı artırabilir. Ev sahibinizi evin kirasını ve diğer giderlerini karşılayabilecek maddi durumunuz olduğuna ikna etmek için maaş bordrosu ve iş sözleşmenizin yanına Almanya’daki önceki ev sahiplerinizden aldığınız referanslar, hesap özetleri, sigorta poliçeleri, kredi notunuzu gösteren belgeyi (Schufa) ve özgeçmişinizi ekleyebilirsiniz.

Almanya’da ev kiralamadan önce hazırlamanız gerekecek belgelerden bir kaçını aşağıda listeledik. Ev sahipleri bu belgeler konusunda oldukça titizdir.

• Schufa Kaydı: Almanya’da kredi geçmişinizi ve finansal güvenilirliğinizi gösteren bir belgedir. Ev sahipleri genellikle bunu zorunlu kılar.
• Gelir Kanıtı: Maaş bordrosu (Lohnabrechnung) veya gelir beyannamesi sunmanız beklenir.
• Kimlik veya Pasaport: Geçerli bir kimlik ya da pasaport gereklidir.
• Referanslar: Almanya’da önceki ev sahibinizden referans mektubu almak artı bir avantaj olabilir.
• Kiracı Profili: Bazı durumlarda özgeçmiş veya kendinizi tanıtan bir mektup faydalı olabilir.

Almanya’da Sıcak Kira, Soğuk Kira Farkı

Almanya’da kiralık ev ilanlarında genellikle iki farklı kira türü karşınıza çıkar: Kaltmiete (soğuk kira) ve Warmmiete (sıcak kira).

Kaltmiete (Soğuk Kira)

Bu, yalnızca konutun kullanım bedelini ifade eder. Bu tutar, evin aylık kira ücretinin temel kısmını oluşturur ve yan giderler (Nebenkosten) bu tutara dahil değildir. Soğuk kira genellikle evin büyüklüğüne, lokasyonuna ve durumuna bağlı olarak belirlenir.

Warmmiete (Sıcak Kira):

Soğuk kiraya ek olarak, yan giderleri de kapsayan toplam kira bedelidir. Yan giderler arasında ısıtma, su, çöp toplama, apartman temizliği ve bazen internet veya kablo TV ücretleri gibi hizmetler yer alabilir. Ancak elektrik ve doğalgaz gibi bireysel tüketimle ilgili masraflar genellikle Warmmiete’ye dahil edilmez ve kiracı tarafından ayrıca ödenir.

Warmmiete, evin toplam maliyetini anlamanız açısından daha kapsamlı bir gösterge sunar. Ancak, bu yan giderlerin tam olarak hangi masrafları içerdiğini öğrenmek için kira sözleşmenizdeki detayları mutlaka kontrol etmelisiniz. Örneğin, bazı evlerde yalnızca ısınma ve su dahil edilirken, bazılarında apartman yönetimi masrafları da bu bedelin içine eklenebilir. Bu nedenle, bir evi kiralamadan önce Nebenkosten kalemlerinin neler olduğunu detaylı bir şekilde öğrenmek önemlidir.

Almanya’da Ev Kiralama Süreleri Nasıldır?

Almanya’da ev kiralama süreleri, süreli (befristet), süresiz (unbefristet) veya dönemsel (üç aylık ya da belirli projeler için kısa dönem) olarak üç farklı şekilde düzenlenebilir.

• Süresiz Kiralama (Unbefristet Mietvertrag): Almanya’ya temelli yerleşmeyi planlıyorsanız, süresiz bir kira sözleşmesi yapmak en uygun seçenektir. Bu tür sözleşmeler, hem kiracı hem de ev sahibi için uzun vadeli bir güvence sağlar. Kiracı, Almanya’da geniş kiracı haklarından faydalanarak sözleşme boyunca huzurlu bir şekilde konaklayabilir. Ancak bu durumda, sözleşmenin feshi için genellikle üç ay öncesinden yazılı bildirimde bulunmanız gerekir.
• Süreli Kiralama (Befristet Mietvertrag): Almanya’ya iş, eğitim veya staj gibi belirli bir süre için gidiyorsanız, süreli kira sözleşmesi daha uygun olabilir. Süreli sözleşmeler, genellikle bir ila iki yıl arasında bir süre için yapılır ve bu süre sonunda otomatik olarak sona erer. Bu nedenle, kısa dönem konaklama ihtiyaçlarınızda esneklik sağlar.
• Dönemsel veya Kısa Süreli Kiralama: Eğer Almanya’da geçici bir proje, tatil veya birkaç aylık bir kurs için bulunuyorsanız, dönemsel kiralamalar tam size göre. Bu tür kiralamalar genellikle döşeli dairelerde yapılır ve kira süresi birkaç haftadan birkaç aya kadar değişebilir. Ancak, bu tür konaklamalar için talep genelde yüksektir ve fiyatlar da standart kiralamalara göre daha pahalı olabilir.

Her kiralama türü, ihtiyaçlarınıza ve Almanya’daki kalış sürenize göre farklı avantajlar sunar. Kiralama süresine karar verirken, esnekliği, maliyeti ve gelecekteki yaşam planlarınızı göz önünde bulundurmanız önemlidir.

Almanya’da Evin Bölümlerinde Bakılması Gerekenler

Oda Sayısı

Türkiye’deki ev ilanlarında oda sayısına ek olarak salon +1 olarak belirtilir. Almanya’da ise ev ilanlarında sadece toplam oda sayısı belirtilir. Almanya’da oda ve salon ayrımı olmadığı için evin içindeki her bölüm oda olarak tanımlanıyor. Yani ilanda 2 oda belirtiliyorsa bu Türkiye’deki 1+1 olarak düşünülmelidir. Bu duruma pek alışık olmadığımız için ilk başta ilanlara göz atarken yanılgı oluşabilir. 2+1 ev bakıyorsanız, 3 odalı ilanlara bakmanız gerekir.

Mutfak (EBK – Einbauküche)

Dikkat etmeniz gereken ikinci konu ise evin mutfağının olup olmaması. Almanya’ya her evde mutfak bulunmadığı için bazı durumlarda kiracının kendi mutfağını yaptırması gerekiyor. Eğer mutfaklı bir ev arıyorsanız EBK kısaltması sizin için büyük önem taşıyor. Kulağa her ne kadar tuhaf gelse de bu kısaltma içinde mutfağı olan ilanlar için kullanılıyor. Yani bir ilanda “EBK” var ise bu evde mutfak varken, bu kısaltmanın olmadığı durumda mutfağı sizin yaptırmanız gerekiyor. İlanda EBK bulunmasa da bazı kiracılar mutfaklarını, yeni kiracıya belli bir ücret karşılığında devredebiliyor. Mutfağı devralmak, mutfaksız bir evi tercih etmek ya da kendinden mutfaklı(EBK) bir eve başvurmak tamamen size kalmış. Mutfaksız olarak kiraya verilen bir evin mutfağını yaptırmak fazladan bir maliyet doğurabilir. Ancak taşınırken yaptırdığınız mutfağı yanınızda götürmeniz veya bir sonraki kiracıya devredebilirsiniz.

Almanya’da Kira Sözleşmesi – Mietvertrag

Alman yasaları kira konusunda kiracıyı koruyor, ancak sözleşme sürecinde dikkatli olmanız ve tüm şartlara uymanız gerekli. Kira sözleşmesinde anlaştığınız evde yaşayacak kişiler, ev hayvanları gibi tüm ayrıntıların olduğundan emin olun. Süresiz sözleşme yaptıysanız taşınmadan üç ay önce ev sahibine bildirmeyi unutmayın, ev sahibiniz yeni kiracı bulamadıysa bu sürede kirayı ödemek zorunda kalmayın.

Sözleşme imzalamadan kimseye para göndermeyin. Ev sahibiyle yaşayabileceğiniz sorunlarda Kira Koruma Birliği (Mieterschutzverein), Ulusal Kiracılar Derneği (Deutscher Mieterbund) gibi kurumlarla veya bölgenizdeki yerel kiracılar derneğine (Mieterverband) danışabilirsiniz.

Bir ev kiralamadan önce kira sözleşmesinin detaylarını dikkatlice incelemek çok önemlidir.

• Depozito (“Kaution”): Genellikle 2-3 aylık kira tutarında depozito ödemeniz beklenir. Bu tutar yasal olarak bir banka hesabında tutulur ve kiralama sonunda geri ödenir.
• Nebenkosten: Her apartmanda, apartman giderlerini karşılamak için bir aidat ödenmesi gerekir. Almanca’da buna “Nebenkosten” adı verilir. Aidatın ve diğer yan ücretlerin (garaj, su gibi) dahil olmadığı kiraya “kalt Miete” adı verilirken, dahil olduğu durumda “warm Miete” adı verilir. Bu ek ücretlere bazı durumlarda ısınma ücreti de dahil olabilir. Dahil olmadığı durumlarda “nicht in Nebenkosten enthaltet” yazısını ilanda görebilirsiniz.
• Tamirat ve Bakım: Sözleşmede, hangi tamiratların sizin sorumluluğunuzda olduğunu kontrol edin.
• Çıkış Koşulları: Almanya’da kiracıların sözleşme feshi için genellikle 3 ay önceden bildirim yapması gerekir.

Almanya’da Ev Gezisi Esnasında Dikkat Edilecekler

Ev ziyaretleri (“Besichtigung”) çok önemlidir ve genellikle toplu olarak yapılır. Ev sahibi ya da emlakçıya iyi bir izlenim bırakmaya çalışın.

• Döşeme ve Duvarlar: Çizikler, çatlaklar veya çürümeler gibi detaylara dikkat edin.
• Isıtma Sistemi: Almanya’nın soğuk kışlarında iyi bir ısıtma sistemi şart.
• Gürültü Seviyesi: Evdeyken pencereyi açıp dışarıdaki sesleri kontrol edin.
• Yakınlıktaki Hizmetler: Market, toplu taşıma ve okullar gibi olanaklara uzaklığınızı kontrol edin.

Almanya’da Kira Ödemeleri Nasıl Yapılır?

İlk evinizi Almanya’ya gitmeden tutmayı planlıyorsanız, kira ve depozito ödemelerinizi hızlı ve kolay bir şekilde yapmak için TransferGo yanınızda. Almanya’ya para transferlerinizi TransferGo ile güvenle gerçekleştirin ve Almanya’daki yeni yaşamınıza stressiz bir başlangıç yapın. Hem zaman kazanın hem de uygun maliyetlerle kira işlemlerinizi halledin.

Almanya’da Popüler Ev Kiralama Siteleri

Almanya’da ev kiralamak ve oda bulmak için hem tüm Almanya’ya hem de ilgili şehre yönelik pek çok internet sitesi mevcut. Immobilienscout, immowelt, ebay-kleinanzeigen, immonet gibi sitelerde kira tutarı, konum ve diğer kriterlere göre arama yapabileceğiniz bu sitelerde arama sonuçlarını kaydederek alarm kurabilirsiniz. Sosyal medya grupları (Facebook ve yerel topluluk grupları) ve WhatsApp grupları da bazen çok etkili olabilir. Almanya’da bazı bölgelerde geleneksel gazetelerde bile kiralık ev ilanları bulabilirsiniz.

Almanya’da Ev Kiralama Trendleri

2025 yılı itibariyle Almanya’daki kiralık ev piyasası, hem ekonomik gelişmeler hem de artan nüfus nedeniyle yoğun talep görmeye devam etmektedir.

• Fiyat Trendleri: Özellikle büyük şehirlerde kira fiyatlarının artışı devam ediyor. Berlin, Münih ve Hamburg gibi şehirlerde, sıcak kira fiyatları daha da yükselmiş durumda.
• Sürdürülebilir Evler: Yeni yapılan binalarda enerji verimliliği standartlarına daha fazla önem veriliyor. Bu, kira fiyatlarını etkileyebiliyor ancak uzun vadede enerji masraflarından tasarruf sağlayabiliyor.
• Kentsel Gelişim: Büyük şehirlerdeki yoğunluğun artması, daha küçük kasaba ve şehirlerdeki kiralık ev talebini artırıyor. Dijital çalışma modellerinin yaygınlaşmasıyla insanlar artık daha geniş alanlar sunan kırsal bölgeleri tercih edebiliyor.

Kiralık ev piyasasını anlamak için, bölgesel fiyat analizleri ve talepler doğrultusunda hareket etmek avantaj sağlayabilir.

Diğer Yazılarımıza Göz Atın

Almanya’da ev kiralamak hakkında daha fazla bilgi mi arıyorsunuz? Şehir bazlı rehberlerimizi inceleyin:

• Berlin’de Ev Kiralamak: İpuçları ve Öneriler
• Münih’te Ev Kiralama Rehberi
• Hamburg’da Kiralık Ev Bulmanın Yolları
• Frankfurt Ev Kiraları Rehberi
• Köln Ev Kiraları Rehberi

Daha fazla bilgi için diğer rehberlerimize göz atarak şehir seçiminize göre en iyi kiralama fırsatlarını keşfedin!

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Almanya’da ev kirası kaç euro? Kiralar dairenin konumuna ve oda sayısına göre değişiklik göstermektedir. Numbeo’daki verilere göre, ülke genelindeki yaklaşık ortalama fiyatlar şöyle: şehir merkezinde tek odalı daire 864 euro, şehir dışında tek odalı daire 627 euro, şehir merkezinde üç odalı daire 1.598 euro, şehir dışında üç odalı daire 1.174 euro.⁵

Almanya’da evler pahalı mı? Almanya’nın bazı şehirlerinde şu an için ev fiyatları önceki yıllara göre daha yüksek olsa da pahalılık kavramı bütçenize göre değişecektir. Temel olarak Berlin ve Münih gibi iş olanaklarının ve dışarıdan göçün yoğun olduğu şehirlerde arz talep dengesinin fiyatlara yansıması olasıdır. Şehir merkezlerindeki evlerin kiraları da şehir dışındaki evlerden genelde daha yüksektir.

Almanya’da evler ne ile ısınıyor? Statista’daki verilere göre, Almanya’daki evler %49,5 oranında doğal gazla ısınıyor. Bunu %25 oranında yağla ısıtma, %14,1 oranında merkezi ısıtma, %2,6 oranında ısı pompası ve %2,6 oranında elektrik takip ediyor. Kalan %6,2’lik kısım da diğer ısıtma yöntemlerini kapsıyor.⁶

Almanya’da hangi şehir ucuz? Almanya’da genç veya çalışan nüfus belli başlı şehirlerde daha fazla yoğunlaşmaktadır. Bu durum söz konusu şehirleri daha pahalı olmalarına rağmen daha tercih edilir hale getirmektedir. Berlin, Münih, Hamburg ve Stuttgart ev kiraları hakkında yukarıdaki tablodan fikir edinmeniz mümkün. Uzaktan çalışma imkanınız varsa veya serbest girişimciyseniz daha küçük şehirlere (genelleme olmakla birlikte, üniversite şehirlerine) göz atabilirsiniz.

Almanya’da yaşamak için kaç euro gerekir? Numbeo’daki verilere göre, dört kişilik bir ailenin kira hariç aylık yaşam masrafları yaklaşık 2.846 eurodur. Tek bir kişinin kira hariç aylık masrafları ise yaklaşık 829 eurodur.⁵ Ortalama kiralar için yukarıdaki “Almanya’da ev kirası kaç euro?” sorusuna göz atabilirsiniz. İki verinin toplamı size tahmini bir rakam sunacaktır. Ama her zaman hesap edilmeyen ek masraflar çıkabileceğini unutmayın.

Depozito geri alınırken dikkat edilmesi gerekenler nelerdir? Depozito, kiracı evi teslim ettiğinde geri ödenir. Ancak depozito iadesi için evin sözleşmede belirtilen şekilde teslim edilmesi gereklidir. Tüm tamiratların tamamlanmış olması ve yan giderlerin doğru şekilde kapatılmış olması önemlidir. Ev sahibi, iade sürecini genellikle birkaç ay içinde tamamlar.

Almanya’da ev kiralamak için en iyi dönem nedir? Yaz ayları, özellikle öğrenci nüfusunun yoğun olduğu şehirlerde oldukça yoğun olabilir. Daha az talep olan kış aylarında ev bulma şansınız artabilir.

Emlakçı ile çalışmak zorunlu mu? Hayır, zorunlu değil. Ancak emlakçılar, doğru evi bulmanızda yardımcı olabilir. Emlakçılar genellikle bir aylık kira bedeli kadar komisyon alırlar.

Nebenkosten tam olarak hangi masrafları kapsar? Nebenkosten; ısınma, su, çöp toplama, apartman temizliği ve bazen internet gibi hizmetleri içerebilir. Sözleşmede hangi masrafların dahil olduğunu kontrol etmek önemlidirv kirası kaç euro?” sorusuna göz atabilirsiniz. İki verinin toplamı size tahmini bir rakam sunacaktır. Ama her zaman hesap edilmeyen ek masraflar çıkabileceğini unutmayın.